養老項目的盈利能力是橫亙在貸款發(fā)放面前的一道難題，國開(kāi)行的貸款發(fā)放多傾向于政府主導項目或國有企業(yè)，但這些項目進(jìn)展緩慢。

　　一直要支持養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國家開(kāi)發(fā)銀行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國開(kāi)行”）并沒(méi)有因為之前的進(jìn)展不順就在養老產(chǎn)業(yè)貸款方面停下腳步。

　　時(shí)隔2年之后，國開(kāi)行與民政部再次聯(lián)手推出了支持養老服務(wù)體系發(fā)展的貸款政策——《關(guān)于開(kāi)發(fā)性金融支持社會(huì )養老服務(wù)體系建設的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）。此前它們共同推出了《支持社會(huì )養老服務(wù)體系建設規劃合作協(xié)議》。

　　這一協(xié)議中主要的一條是開(kāi)展中長(cháng)期貸款業(yè)務(wù)。在試點(diǎn)階段，國開(kāi)行每年提供不少于100億元人民幣的專(zhuān)項貸款規模，以北京康聯(lián)公司作為主要承貸主體，構建融資平臺，支持養老試點(diǎn)項目實(shí)施。

　　《意見(jiàn)》的出臺清晰了國開(kāi)行支持養老服務(wù)體系的具體范圍與貸款要求。養老項目貸款期限根據償債能力，最長(cháng)可達15年，寬限期最長(cháng)可達3年。不過(guò)，盡管兩大機構在各自領(lǐng)域均頗具影響力，但它們的合作并沒(méi)有在市場(chǎng)上產(chǎn)生太大的漣漪，幾年下來(lái)，國開(kāi)行每年100億元的貸款并未貸出去多少。

　　一位接近國開(kāi)行的人士表示，養老項目的盈利能力是橫亙在貸款發(fā)放面前的一道難題，國開(kāi)行的貸款發(fā)放多傾向于政府主導項目或國有企業(yè)，但這些項目進(jìn)展緩慢。另外，國開(kāi)行在商業(yè)與政策定位上一直搖擺不定，4月初，國務(wù)院總理李克強在主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議時(shí)提出，由國開(kāi)行成立專(zhuān)門(mén)機構，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專(zhuān)項債券，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎設施等相關(guān)工程建設，政策性定位由此敲定，它們又開(kāi)始加大對重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節的支持力度。

　　但對于國開(kāi)行來(lái)說(shuō)，《意見(jiàn)》的出臺能否改變此前的局面它們也是未知。

　　一切看項目

　　這一次，國開(kāi)行的貸款主要發(fā)放給社區居家養老服務(wù)設施建設項目、居家養老服務(wù)網(wǎng)絡(luò )建設項目、養老機構建設項目、養老服務(wù)人才培訓基地建設項目、養老產(chǎn)業(yè)相關(guān)項目等。

　　其中，對于社區居家養老服務(wù)設施建設項目，中國房地產(chǎn)報記者了解到的情況是，國開(kāi)行將選擇經(jīng)濟實(shí)力較強、老齡化程度較高的地區，以市縣區為單位，通過(guò)PPP或者政府購買(mǎi)模式，支持養老社區的建設。

　　這樣的項目包括日間照料中心、老年活動(dòng)中心，以及居民區無(wú)障礙設施的改造，國開(kāi)行希望通過(guò)開(kāi)發(fā)性金融大額批發(fā)資金的支持，推動(dòng)社區養老基礎設施的升級換代。

　　“從支持方向上來(lái)看，國開(kāi)行既支持以政府為主導的保障性的養老設施建設，也支持國有企業(yè)或者民營(yíng)企業(yè)、社會(huì )力量舉辦的養老社區建設。”上述接近國開(kāi)行的人士表示。

　　對于貸款利率，接受中國房地產(chǎn)報記者采訪(fǎng)的國開(kāi)行青島分行一人士表示，國開(kāi)行不會(huì )設定統一的貸款利率，要根據項目的具體情況來(lái)定，但不會(huì )低于貸款基準利率。他舉例說(shuō)，如果是剛開(kāi)業(yè)、注冊資本500萬(wàn)元的涉老企業(yè)，貸款利率會(huì )在10%左右。“有實(shí)力的企業(yè)會(huì )更容易得到貸款。”

　　國開(kāi)行杭州分行曾做過(guò)一單涉老貸款，這一養老項目由政府主導。對于這樣的項目，國開(kāi)行杭州分行會(huì )參照基建項目的貸款利率，在基準利率的基礎上上浮10%~20%。

　　上述國開(kāi)行青島分行人士表示，企業(yè)的品牌、實(shí)力、注冊資本，以及項目的位置、規模等是國開(kāi)行地方分行發(fā)放貸款的關(guān)注點(diǎn)，不會(huì )具體區分營(yíng)利性養老機構與非營(yíng)利養老機構，“一切只看項目。但我們一般會(huì )傾向于政府主導的或國有企業(yè)的養老項目，它們的信用一般較好。”

　　對于申請貸款的養老項目，民政部將協(xié)助進(jìn)行項目初選和貸后管理。民政部和國開(kāi)行建立開(kāi)發(fā)性金融支持社會(huì )化養老服務(wù)體系建設工作聯(lián)動(dòng)機制，民政部社會(huì )福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司與國家開(kāi)發(fā)銀行評審三局作為對口聯(lián)系部門(mén)。

　　風(fēng)險考評下的冷清

　　《意見(jiàn)》下發(fā)后引起了輿論的關(guān)注，但市場(chǎng)層面的反應并不積極。中國房地產(chǎn)報記者從國開(kāi)行青島、杭州分行了解到，前來(lái)打電話(huà)咨詢(xún)的貸款企業(yè)并不多。

　　“國開(kāi)行的態(tài)度很積極，還專(zhuān)門(mén)成立了養老產(chǎn)業(yè)貸款處，并進(jìn)行了深入的市場(chǎng)調研和產(chǎn)品規劃，但市場(chǎng)卻沒(méi)有有效啟動(dòng)。”上述接近國開(kāi)行的人士表示，原因是市場(chǎng)上沒(méi)有盈利模式清晰的企業(yè)。

　　但一個(gè)值得玩味的事情是，國內最早涉足養老社區開(kāi)發(fā)的已經(jīng)實(shí)現盈利的某養老集團卻一直無(wú)錢(qián)可貸。

　　“中長(cháng)期資金、低息貸款看似不錯，但市場(chǎng)無(wú)法借力，原因是銀行各方面的配比要求令企業(yè)無(wú)法承受。”一位曾參與過(guò)國開(kāi)行養老產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項貸款申請的開(kāi)發(fā)商表示。

　　國開(kāi)行對于養老社區項目的貸款考評主要在以下幾個(gè)方面，“圈地賣(mài)房的項目不予支持”，支持經(jīng)營(yíng)性項目；借款客戶(hù)或其控股股東具備項目開(kāi)發(fā)的資金實(shí)力，項目資本僅至少20%；借款人具備建設和運營(yíng)養老社區的經(jīng)驗；需要擔保抵押，包括土地使用權、房產(chǎn)抵押或股東擔保等。

　　“不過(guò)，考慮到尤其是養老地產(chǎn)項目在前期現金流有一個(gè)培育過(guò)程，國開(kāi)行可以支持和養老地產(chǎn)相匹配的商業(yè)地產(chǎn)。希望通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的收入盈利，彌補養老地產(chǎn)在初期現金流不足的問(wèn)題。”上述接近國開(kāi)行的人士表示。

　　此前國開(kāi)行每年100億元的專(zhuān)項融資貸出金額是多少，中國房地產(chǎn)報記者并沒(méi)有從國開(kāi)行方面得到相關(guān)數據。在咨詢(xún)的幾個(gè)地方分行中，只有杭州分行有前例可鑒，是屬于100億元專(zhuān)項貸款扶持的養老項目，但為政府主導性質(zhì)。

　　“國開(kāi)行曾貸款支持了一個(gè)浙江地區的健康養老社區項目。2014年底，它們又再次向國開(kāi)行申請了6億元貸款。”國開(kāi)行的一位人士表示，目前，銀行對于養老社區項目都處于觀(guān)望階段，國開(kāi)行也在摸索。

　　康聯(lián)集團資管公司總裁金明偉在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，2012年起，國開(kāi)行每年給予康聯(lián)集團100億元的授信，但主要用于醫療板塊，實(shí)際落地的養老項目并不多。

　　不過(guò)，此次《意見(jiàn)》出臺后養老產(chǎn)業(yè)貸款的發(fā)展情況如何依然引起了市場(chǎng)的擔心，企業(yè)仍擔心貸不到款。

　　“現在，國開(kāi)行高層變動(dòng)，對養老產(chǎn)業(yè)的扶持力度在提升，金額更多，合作的企業(yè)也更多了，不只是康聯(lián)集團一家了。”金明偉表示。

　　中國老齡科研中心副主任黨俊武也認為《意見(jiàn)》主要針對有相對成熟盈利模式、對資金有迫切需求的實(shí)力企業(yè)，前景可期。